השקעה ברכישת דירה חדשה היא אחת ההחלטות המכריעות ביותר בחייכם, וכנראה גם חלום שטיפחתם כבר זמן רב. אמנם, לא קל לוותר ברגע המכריע על שנים של חסכונות ותכניות כשאתם עומדים לקבל את ההחלטה הסופית, אבל אתם חייבים להכיר את הדברים שחשוב לדעת לפני שתקפצו למים ותתחייבו לרכישת הדירה מהקבלן.
מכוון שקניית הדירה עשויה להיות כרוכה גם בנטילת הלוואה שתביא אחריה שנים של תשלומים חודשיים שירדו בקביעות מההכנסות שלכם, חשוב שתהיו זהירים מאוד, במיוחד כאשר ביטול משכנתא אינו הליך שכיח או קל לביצוע.
למרות שמיקום הדירה, אמינות הקבלן ותאריך סיום הבניה, הם בין הגורמים העיקריים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה בבניין שנמצא בהליכי הקמה, יש כמה פרמטרים נוספים שצריך לתת עליהם עת הדעת כשאתם עומדים לרכוש דירה חדשה מקבלן.
מחיר הנכס
השלב הראשון בבחירת הדירה הוא קביעת גבולות התקציב שלכם. אם תדעו בדיוק כמה כסף דרוש לכם וכמה כסף אתם מוכנים להוציא, זה יקל עליכם למקד את הצרכים שלכם.
כדי לקבל מושג אם הקבלן מציע לכם הצעת מחיר סבירה, השוו בין מחיר הדירה המדוברת למחירי הדירות האחרות בסביבה. בעזרת אתרי השוואה מקוונים תוכלו לערוך השוואה בין מחירי הנכסים בשכונה בה אתם מחפשים דירה.
שטח הדירה ומפרט הדירה
שטח הדירה הבנוי במ״ר, עשוי לכלול גם את פיר המעלית, המדרגות, עובי הקירות, המרפסות ועוד. לכן, המטראז׳ בפועל אמור להימדד לפי השטח שבתוך הקירות הפנימיים של הדירה. זאת אומרת ששטח הדירה עשוי להיות קטן ב-30% מהשטח הבנוי המשמש לחישוב מחיר הנכס. בנוסף, במקרים שבהם קיימת רצפה משותפת לשני בעלי דירות, שטח החללים הללו ישותף בין שתי הדירות.
בנוסף, חשוב לבדוק היטב את מפרט הדירה. אם יש לכם השגות לגבי פרישת הקירות בדירה, סוג הריצוף וכד׳, חשוב שתדונו על כך עם הקבלן עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה.
המגרש עליו נבנה בניין הדירות
חשוב לבדוק היטב את המגרש עליו יעמוד בניין הדירות. מומלץ לחקור את איכות האדמה והטופוגרפיה באזור שבו ייבנה הבניין. לדוגמה, דיירים בבניין דירות חדש שנבנה בסמוך לחוף הים בצפון הארץ חווים חדירה תת קרקעית של מי הים שפוגעת בחניה ובעתיד תפגע כנראה גם ביסודות הבניין.
לפני רכישת הדירה חשוב לוודא שלקבלן יש זכויות בניה על פי חוק. בדקו היטב שהקבלן חשף בפניכם את כל הפרטים אודות הזכויות, הבעלות והחובות כלפי המגרש.
בדיקת הנכס מבחינה משפטית
וודאו שהקבלן מורשה כחוק לבנות על הקרקע עליו אמור לעמוד בניין המגורים. עליו להיות בעל אישורים מתאים מהרשויות לגבי פיתוח השטח והכנת תשתיות החשמל, המים והביוב.
אגב, אם אתם לוקחים משכנתא מהבנק כדי לרכוש את הדירה, הבנק כבר יבדוק ויאמת את תקינותם של כל מסמכי הנכס המדובר.
בדק בית דירה חדשה מקבלן
אחד הפרמטרים החשובים שעליכם לדעת בכל קניה דירה חדשה מקבלן ישנה החששות לגביי ליקויי בניה בדירה. לכן חשוב מאד להיוועץ עם חברת בדק בית המתמחה בביצוע בדק בית דירה חדשה מקבלן, לאחר הדוח חובתו של הקבלן לבצע את התיקונים הנדרשים לליקויים אלו.
תאריך סיום הבנייה
עיכובים בבניית בנייני דירות מתרחשים לא אחת. לכן, כקונים, עליכם לקבל הערכה ברורה של ציר הזמן להתקדמות הבנייה. בדרך כלל הקבלן יבקש הארכה, ״תקופת חסד״ של שישה חודשים, עם זאת הבקשה שלו צריכה להיות מלווה בנימוק מסבר את האוזן.
קבלת משכנתא
עליכם להיות מודעים לכך שהבנקים עלולים לסרב לתת לכם משכנתא עבור דירה שנבנית על ידי קבלן ספציפי זה או אחר. זאת בשל המוניטין הרע שרכש הקבלן בעת הקמת בניינים אחרים בעבר. לכן, חשוב מאוד לבדוק עם הבנק ממנו תבקשו משכנתא ולברר מה דעתו על הפרויקט שבו אתם מתכננים להשקיע.
הסכם בין הקונה לקבלן
לאחר שסיכמתם עם הקבלן לגבי הדירה שתהיה שלכם, אתם אמורים לקבל ממנו אישור בכתב. בכול מקרה של חוזה – ביניכם לבין הקבלן, ביניכם לבין הבנק למשכנתאות – חשוב לקרוא ולהבין היטב את האמור בהסכם.
אם יש לכם ספק לגבי סעיפים מסוימים, העלו את הספקות שלכם ואל תמהרו לחתום עד שתהיו מרוצים לחלוטין מההסכם עליו אתם חותמים.
חיובים נסתרים ותוספות
וודאו שקראתם את כל סעיפי החוזה והבנתם את כל הסעיפים העוסקים בעמלות או בקנסות במקרה של אי עמידה בהסכם. חשוב לדעת אם לא תקבלו את ההחזקה בדירה שלכם במועד שהובטח, הקבלן יידרש לשלם לכם קנס חודשי.
בנוסף, קחו בחשבון הוצאות נוספות כמו – מסים, דמי רישום, עלות עורך דין, עלות יועץ משכנתא וכל שאר החיובים המתווספים לעסקאות נדל״ניות.
קניית דירה היא אחד הצעדים הגדולים בחייכם, אבל אם תיקחו לתשומת לבכם כל אחת מהנקודות הללו לפני שתחתמו את העסקה, סביר להניח שההשקעה הכספית שלכם תתברר ככדאית.
