רוכשים נכס ולוקחים משכנתא? הנושאים שאתם חייבים להכיר

רכישת דירה היא המהלך הפיננסי החשוב ביותר שתעשו בימי חייכם. לכן, מאד חשוב ללמוד היטב את הנושאים השונים הכרוכים ביישום הרכישה ולדעת להתנהל נכון במסגרת ההליכים השונים. נתחיל בהסבר קצר על הלוואת המשכנתא, ומשם נמשיך לביסוסהּ על מדדים כלכליים שונים ועל בחירת עורכי הדין שיעסקו בחוזי הקנייה שלכם.

הלוואת המשכנתא – תנאים ומגבלות

הלוואת המשכנתא מחייבת גיוס של הון עצמי בגובה 25% מעלות הדירה, כש- 75% הנותרים מלווים על ידי הבנק. מה שמעטים יודעים הוא שגם אם הלקוח חסך כסף רב יותר, ויש לו, לצורך העניין, 65% מהכסף, עדיין כדאי לו לקחת משכנתא ולא מסלול הלוואה בסיסי כמו Grace או הלוואה לכל מטרה. במסלול משכנתא, הגמישות בתזרים הכספים יותר גדולה, הלקוח אינו מחויב להזרמת כסף במינון שנקבע בלוח הסילוקין, אלא יכול לקצר אותו בכל עת שיחפוץ. אז למה לא לקחת מראש הלוואה קצרה, אתם שואלים? כי נדל"ן אינו רק קירות וכסף. נדל"ן הוא קודם כל אנשים ותשתיות. בהמון מקרים, אנשים עברו לגור בסביבה שהם היו בטוחים שהיא אידאלית עבורם וגילו שההיפך הוא שנכון. כשהדירה כבר שלכם, ושולמה במלואה, מדובר בכסף שכבר לא יחזור. כשהכסף עתיד להיות משולם לבנק, מציאת קונה פוטרת אתכם מחובה זו ואתם תוכלו לתעל אותו לנדל"ן חדש או להשקעה אחרת במקום הנוכחית.

הצמדת המשכנתא למספר מדדים – יתרון

אף פעם לא כדאי להצמיד משכנתא למדד אחד ויחיד (מדד המחירים לצרכן, פריים, פריים + 5% וכד'). הצמדה למדד אחד – משמעותה שאתם תלויים בו במלואו, ואם הוא יתייקר, המשכנתא תתייקר, וזאת ללא קשר לערך הדירה שעלול להיחתך בכל עת בעקבות מחאות, הורדה באיכות החיים וכד'. לא רק שתחויבו לשלם את המשכנתא בתעריף המקורי שלה, אתם תחויבו להוסיף הצמדה, בעקבות עליית המדד אליו התחייבתם. לכן, מה שעושים – פורסים את החוב על בסיס מספר מדדים. השוק דינאמי וכאשר מדד אחד עולה, השני יורד, וכך הסיכוי לתוספת מחיר מעריכית כלפי מעלה שואף לסבירות מאד נמוכה.

עורכי דין מלווים – מומלץ להתבסס על משרד של נוטריון

אחד ממסמכי המשכנתא המרכזיים נקרא "יפוי כוח בלתי חוזר". זהו מסמך ובו אתם – כלקוחות, מתחייבים לשלם את כל המשכנתא. בלעדיו לא ניתן יהיה להעניק לכם את ההלוואה המבוקשת. מדובר במסמך כה מחייב, שעורך הדין היחיד שיכול לאשר שהתחייבתם אליו הוא נוטריון . תוכן המסמך מעניק לבנק יפוי כוח לבצע בנכס מהלכים כלכליים חלופיים לתשלום החוב שלכם במידה ולא תעמדו בו, העמדתה למכירה במסגרת כינוס נכסים. הבנק יהיה רשאי להשתמש בסמכות זו גם לאחר פטירתכם. חשוב לציין כי מדובר במהלך שנעשה על ידי הבנקים למשכנתאות מאז ומתמיד, אך החל מהשנים האחרונות הוא מעוגן במסמך יפוי כוח נוטריוני. נוטריון יוכל לשמש עבורכם גם כעורך דין מלווה לרכישת הדירה מול הבנק והלקוח בסידורים המשפטיים השונים.